Da kommunen ejede mange boliger
I dag vil børnefamilier, studerende og velhavende pensionister bo i København. Selvom der skyder nye bygninger og bydele op, er der stadig flere der vil bo i byen, end der er boliger – og i særdeleshed billige lejeboliger. Medierne er fulde af historier om det københavnske boligmarked, der er præget af overophedning, prisfest, skruppelløse udlejere, spekulanter og kapitalfonde, der støvsuger byen for billige lejelejligheder.
Går vi tilbage til starten af 1990’erne var situationen en helt anden. Her rådede Københavns Kommune over ikke mindre end 19.000 københavnske lejelejligheder svarende til 7 % af boligmassen i kommunen.
Det var små og billige lejligheder, der dog ofte var i dårlig stand. Med nutidens boligmarked for øje kan det virke som et drømmescenarie, at kommunen ejede så mange lejligheder, men i 1994 udgjorde boligerne en økonomisk klods om benet på kommunen. Det gjorde de i en sådan grad, at kommunen skilte sig af med 19.000 lejligheder på én gang. Størstedelen af lejlighederne endte med at blive solgt til beboerne på andelsbasis.
Salget indvarslede ikke kun en ny boligsituation for de mange beboere, hvor mange gik fra at bo til leje til at bo i andelsbolig, men også en ny boligpolitik, der var med til at ændre beboersammensætningen og redde kommunen fra fallittens rand.
De kommunale beboelsesejendomme ser dagens ly
De første skridt mod det kommunale boligengagement blev taget i tiden omkring 1. verdenskrig og var del af en socialdemokratisk boligpolitik, der blev ført an i København Kommune. På dette tidspunkt var København præget af boligmangel og elendige boligforhold. Det betød, at der var mange familier uden bolig, der trods arbejde og indtægt var overladt til at bo i overbefolkede lejligheder i de mest forslummede dele af byen.
Der manglede boliger, der var sunde og som var til at betale for arbejdere, og det førte bl.a. til udvidelse af støtten til de almennyttige boligselskaber, men også til en opførsel af kommunale beboelsesejendomme.
I 1916 bestemte kommunen sig nemlig for at opføre 1.000 lejligheder på Prinsesse Charlottes Gade på Nørrebro og på Carl Langes Vej i Valby. Lejlighederne var forbeholdt de husvilde, som kommunen igennem lov var forpligtet til at hjælpe, og den dårligst stillede del af arbejderklassen, særligt de børnerige familier, der havde svært ved at betale husleje. I årene der fulgte, kom der flere til, så mange at der i 1930 var 10.000 kommunale lejelejligheder.
Den kommunale boligportefølje blev herefter udvidet i mindre hastige skridt, indtil de 19.000 lejligheder fordelt på 235 ejendomme blev sat til salg i 1994.
København er på randen af fallit
Baggrunden for at lejlighederne skulle sælges var kommunens skrantende økonomi. Den var forgældet og kørte i budgetforslaget til 1995 med et underskud på 2,9 mia. kroner.
Overborgmester Jens Kramer Mikkelsen forklarede den dårlige økonomi ved, at udligningsordninger og kommunalreformen ikke tog nok højde for, at København havde særlige sociale opgaver og en anderledes beboersammensætning end resten af landet.
Københavns Kommune husede på dette tidspunkt flere førtidspensionister, narkomaner, kontanthjælpsmodtagere, arbejdsløse, enlige, alkoholikere, aids-syge og ensomme gamle end nogen anden kommune i landet. Samtidig steg skatteindtægterne mindre i hovedstaden end i resten af landet.
Beboelsesejendommene var langt fra nogen guldrandet forretning, derimod var de en økonomisk klods om benet på kommunen. Salget af ejendommene var del af en større økonomiaftale mellem kommunen og staten, der på kort sigt skulle rede kommunen fra at blive sat under administration, og som på lang sigt skulle sikre at kommunens økonomi kom på fode igen.
Aftalen indebar ændringer i den økonomiske politik i kommunen: udgifterne måtte ikke stige, driftsopgaver skulle fremover komme i udbud og der skulle afdrages på den voksende gældspost.
Derudover blev der ændret på nogle ellers grundlæggende kommunale opgaver. Sygehusdriften, der havde været kommunalt drevet, blev udlagt til Hovedstadens Sygehusfællesskab, ligesom en række grunde langs Kalvebod Brygge overgik til det nystiftede Øresundsselskab, og at de kommunale beboelseslejligheder blev solgt fra.
Yderligere var det også en ambition, at der skulle gøres en indsats for at fastholde skattemæssigt attraktive borgere i kommunen. Det indgik i aftalen, at der skulle ske en ”fælles indsats for at fastholde og tiltrække borgere, der kan bidrage positivt til kommunens økonomi.” Der skulle altså ændres på, hvem der boede i byen. Der blev ikke trukket en direkte kobling mellem ændring i beboersammensætningen og boligsalget.
Derimod var der en række andre argumenter for, at kommunen skulle skille sig af med de mange lejeboliger. Kommunens lejelejligheder var fortrinsvis små, billige og i dårlig stand. Det tiltrak mindre ressourcestærke borgere. Boligsalget var del af en ny politik, der gik ud på at sikre en anden og mere alsidig sammensætning af byens befolkning, der bl.a. skulle få børnefamilier til at bo i byen igen og sikre et mere solidt skattegrundlag.
Mellem drøm og mareridt
Beslutningen om at sælge blev modtaget forskelligt i Borgerrepræsentationen. En af fortalerne, De Konservatives Ole Hentzen, beskrev salget af lejlighederne som en gammel drøm, der endelig gik i opfyldelse. Anderledes udlagde modstanderne det nærmere som starten på et mareridt.
Enhedslistens Per Bregengaard forudså, at kommunen bevægede sig ud på en katastrofekurs, der åbnede op for spekulationsgevinster, voksende boligudgifter og som gjorde den boligsociale opgave sværere at løse.
Anderledes var salget for Kramer Mikkelsen udtryk for ”et stykke politisk realisme”, der i en fart gav kommunen indtægter til at dække underskuddet. Desuden slap kommunen for andre udgifter. 10.000 af boligerne var i så dårlig stand, at de trængte til ekstraordinær istandsættelse, og det ville koste 5 milliarder at renovere dem til en tidssvarende standard.
Ved at sælge slap kommunen for denne udgift og gav samtidig beboerne bedre muligheder for at få en tidssvarende og god bolig. Det skulle enten være som andelsbolig eller som lejebolig med nye ejere. I begge tilfælde ville det føre til nye ejere, der havde bedre mulighed og større interesse i at give boligerne et kvalitetsløft.
Ejendomsselskabet Tor tager over
Lejlighederne blev i første omgang solgt til det kommunalt-statslige ejendomsselskab Tor for den offentlige vurdering på 3,235 milliarder kroner. Størstedelen af beløbet gik til at betale af på kommunens gæld til staten. Tor var blevet oprettet for at sælge ejendommene inden for 15 år.
Tor overtog ikke kun ejendommene, men også et personale på 220 mand, såvel som opgaver med at administrere boliger, ventelister og boligsociale anvisninger. Anvisningerne fyldte meget i boligporteføljen og i diskussionerne om salget. I året 1993 var 1800 af 2300 nye lejemål blevet anvist ud fra sociale årsager. Det var Tors opgave både at sikre den bedst mulige pris ved salg, men også at sikre kommunen fortsat kunne anvise boliger til borgere med akut boligbehov.
Om anvisningsretten kunne sikres, afhang dels af om boligerne blev solgt til andelsforeninger, hvis de gjorde det, ville den boligsociale anvisningsret helt bortfalde. Blev boligerne solgt til videre udlejning, var der en mulighed for boligsocial anvisning.
I forbindelse med salget blev ejendommene delt op i tre kategorier, der afhang af ejendommens attraktivitet, karakter, størrelse, beliggende, kvalitet stand og huslejeniveau. Der blev skelnet mellem tre kategorier med forskellige grader af anvisningsret. ”Gode ejendomme”, der blev solgt helt uden anvisningsret, ”Mellemgode ejendomme” skulle ikke have mere end 50% kommunal anvisningsret, mens de ”Dårlige ejendomme” kunne have op til 50 %.
Fra leje til andel
Beboerne blev ad to omgange tilbudt at overtage lejlighederne som andelsforeninger. Første gang var umiddelbart efter at Tor havde overtaget ejendommene og anden gang var i forbindelse med videresalg af ejendommene til tredjepart.
Kort efter at Tor have købt boligerne, blev der sendt en folder ud til de mange lejere. I den blev de informeret om, at de kunne købe deres lejligheder på andelsbasis. Derudover fulgte der en kort vejledning til, hvordan de kunne overtage deres lejligheder. Beboerne skulle snakke sammen, stifte forening, vælge repræsentant, kontakte advokater og Tor, undersøge finansiering og være parat til at handle hurtigt.
Blandt beboerne var der stor interesse for at blive andelshaver, det betød også, at kommunen mistede anvisningsret til størstedelen af lejlighederne. Tor var oprindeligt blevet givet 15 år til at sælge ejendommene, men allerede i 1998 var der ikke mange boliger til salg.
Af 19.000 lejemål var 16.500 solgt til andelsforeninger, 600 til almennyttige boligselskaber og 1.400 til private udlejere. Det tog lidt længere tid at sælge de sidste 500 boliger, ofte var det små ejendomme med dårlig placering og få muligheder for udvikling, eller også var de dyre, fordi der allerede var byfornyet.
Danmarks dårligste ejendomshandel?
I offentligheden blev nyheden om salget af de kommunale lejligheder modtaget blandet. Børsen beskrev det som ”Danmarks dårligste ejendomshandel”, og kritiserede salget for at udgøre en skjult statsstøtte til Københavns Kommune. Staten ejede 15 % af ejendomsselskabet og Københavns Kommune de resterende 85 %. Men med hørte det, at staten ville dække underskud i Tor på op til 3,3 milliarder kroner.
Ejendommene blev solgt videre til mæglervurdering, det skulle sikre at kommunen fik hvad ejendommene var værd, og at beboerne ikke købte for dyrt. Her blev ejendommene vurderet et godt stykke under den offentlige vurdering.
Det betød, at Tor ved selskabets opløsning i år 2000 havde et underskud på 1 milliard kroner, som Staten dækkede.
Læs om politikernes syn på salget af kommunale lejligheder i Borgerrepræsentationens Trykte Forhandlinger for 1993-1994 s. 1700-1875.
Du kan læse om udviklingen af Københavns boligpolitik i Boligen mellem natvægterstat og velfærdsstat. Bygge- og boligpolitik i København 1850-1930 af Henning Bro.